Проверка сметной документации на ремонт кровли многоквартирного дома

На негосударственную экспертизу была представлена сметная документация на ремонт кровли многоквартирного дома. Проверка касалась стоимостной части работ: применённой сметно-нормативной базы, способа определения текущей стоимости, расценок, коэффициентов, накладных расходов, сметной прибыли и налога на добавленную стоимость.

Экспертиза завершилась положительным заключением. Документация была признана выполненной в полном объёме, а применение расценок и коэффициентов — обоснованным и соответствующим документам ценообразования, использованным при составлении расчёта.

Исходный комплект по ремонту кровли

Основанием для проведения экспертизы являлся договор на проверку сметной документации. Вместе с ним были представлены два основных материала:

• сметная документация на ремонт кровли многоквартирного жилого дома;
• ведомость объёмов работ по тому же объекту.

Сметная документация являлась непосредственным объектом оценки. Ведомость объёмов работ входила в исходный комплект и задавала состав предусмотренных работ. Отдельные разделы проектной документации, инженерные изыскания и обследование технического состояния здания в составе заключения не рассматривались.

Что именно оценивалось в кровельной смете

Предмет экспертизы был определён как оценка соответствия сметным нормативам. Проверка охватывала количественные, стоимостные и ресурсные показатели, отражённые в представленном расчёте.

Эксперты анализировали, насколько корректно выбраны расценки и коэффициенты, каким способом стоимость приведена к ценам расчётного периода, по каким правилам начислены накладные расходы и сметная прибыль и правильно ли учтён НДС.

Результат относится к сметной части ремонта кровли. Он не заменяет техническое обследование конструкций, проверку проектных решений или строительный контроль за фактически выполненными работами.

Стоимость ремонта в ценах III квартала 2023 года

Общая стоимость, указанная в заключении, составила 2 165,901 тыс. рублей в текущих ценах III квартала 2023 года. В эту сумму был включён НДС в размере 360,984 тыс. рублей.

Та же величина приведена как в описании рассмотренной сметной документации, так и в итоговых выводах экспертизы. Это подтверждает согласованность расчётной и заключительной частей документа.

В самом заключении стоимость обозначена как стоимость текущего ремонта. Положительный вывод сформулирован в пределах представленной сметы на кровельные работы и не распространяется на иные элементы многоквартирного дома.

Ресурсно-индексный метод расчёта

Локальный сметный расчёт был выполнен ресурсно-индексным методом. Стоимость определялась непосредственно в текущем уровне цен III квартала 2023 года с применением государственных сметных нормативов, сметных цен строительных ресурсов и индексов изменения стоимости.

При таком подходе итог формируется с учётом состава ресурсов, предусмотренных сметными нормами, и ценовых показателей, относящихся к конкретному расчётному периоду. Для экспертизы было важно проверить не только конечную сумму, но и нормативные основания её формирования.

Заключение не содержит указаний на замену метода расчёта или переработку сметы. Применённая расчётная схема вошла в положительно оценённую документацию.

ФСНБ-2022 с изменениями, действовавшими в 2023 году

В качестве сметно-нормативной основы использовалась Федеральная сметно-нормативная база ФСНБ-2022, утверждённая приказом Минстроя России № 1046/пр от 30 декабря 2021 года.

Расчёт учитывал изменения, внесённые в базу приказами Минстроя России в течение 2022 и 2023 годов. В заключении перечислены обновления вплоть до приказа № 551/пр от 2 августа 2023 года, то есть до редакции, относящейся к периоду подготовки сметы.

Применение базы оценивалось применительно к рассматриваемому историческому расчёту. Для новой сметы на ремонт кровли необходимо отдельно устанавливать актуальную редакцию нормативной базы и действующие ценовые показатели.

Методики, определявшие порядок составления сметы

Общий порядок определения сметной стоимости был принят по Методике, утверждённой приказом Минстроя России № 421/пр от 4 августа 2020 года, в редакции, указанной в экспертном заключении.

Дополнительно использовалась Методика определения сметной стоимости с применением федеральных единичных расценок и их отдельных составляющих, утверждённая приказом Минстроя России № 648/пр от 8 августа 2022 года.

Эти документы задавали правила формирования расчёта и применения сметных нормативов. Экспертный вывод подтверждал соответствие представленной документации использованной системе сметного нормирования, а не действительность перечисленных редакций для любого последующего периода.

Цены строительных ресурсов и индексы пересчёта

Для определения стоимости использовались сметные цены строительных ресурсов и индексы изменения сметной стоимости по группам однородных строительных ресурсов на III квартал 2023 года.

Источником ценовых показателей являлись данные Минстроя России, опубликованные в письме от 25 августа 2023 года № 51967-АЛ/09. Индексы применялись по статьям затрат и видам работ, что отражено в описании исходной сметы.

Такая привязка к конкретному кварталу существенна: подтверждённая стоимость характеризует расчётный период 2023 года и не может автоматически использоваться как текущая стоимость аналогичного ремонта в Новороссийске или в другом ценовом периоде.

Накладные расходы и сметная прибыль по видам работ

Накладные расходы были приняты по видам работ на основании Методики, утверждённой приказом Минстроя России № 812/пр от 21 декабря 2020 года, с учётом изменений, перечисленных в заключении.

Сметная прибыль определялась также по видам работ — по Методике, утверждённой приказом № 774/пр от 11 декабря 2020 года, в редакции, использованной при составлении документации.

Применение нормативов по видам работ позволяло учитывать структуру кровельного ремонта, а не начислять единый процент безотносительно к составу сметы. Экспертиза не установила оснований для отрицательного вывода по этим начислениям.

Учёт НДС в итоговой стоимости

Налог на добавленную стоимость был учтён по ставке 20 процентов. Сумма НДС — 360,984 тыс. рублей — включена в общую стоимость ремонта 2 165,901 тыс. рублей.

В заключении указаны и ставка, и денежная величина налога, поэтому итоговая стоимость однозначно представлена как сумма с НДС. Это исключает смешение показателей с налогом и без него при дальнейшем использовании результата.

Какие выводы сделаны по расценкам и коэффициентам

По результатам рассмотрения эксперты установили, что сметная документация выполнена в полном объёме. Применение расценок и коэффициентов было признано обоснованным и соответствующим действовавшим для данного расчёта документам ценообразования.

В заключении отсутствуют требования заменить отдельные расценки, исключить коэффициенты, скорректировать начисления или уменьшить итоговую стоимость. Подтверждённая сумма текущего ремонта сохранилась без изменения в итоговом разделе документа.

Положительный результат означает, что в границах рассмотренной сметы не были установлены нарушения, препятствующие её утверждению по критерию применения сметных нормативов.

Положительное заключение по сметной части

В общем выводе сметная документация на текущий ремонт признана соответствующей нормативам в области сметного нормирования и ценообразования. Её достоверность подтверждена в части применения сметных нормативов.

Вывод распространяется на конкретный комплект документов, ресурсно-индексный расчёт и уровень цен III квартала 2023 года. Он не подтверждает стоимость дополнительных работ, которые отсутствовали в исходной ведомости, и не может использоваться для обоснования изменений сметы без повторной проверки.

Рекомендация по утверждению и оплате работ

Организация, проводившая экспертизу, рекомендовала сметную документацию к утверждению для открытия финансирования и оплаты по фактическому выполнению работ.

Рекомендация позволяла использовать заключение в финансовом процессе, но не означала безусловную оплату всей сметной суммы. Основанием для расчётов должны оставаться фактически выполненные и надлежащим образом подтверждённые объёмы кровельных работ.

Граница результата по ремонту кровли

Экспертиза подтвердила нормативную обоснованность представленной сметы и её итоговой стоимости в условиях III квартала 2023 года. Заключение не удостоверяет фактическое состояние кровли до ремонта, полноту технических решений, качество применяемых материалов, соблюдение технологии или соответствие уже выполненных работ сметным объёмам.

При изменении состава работ, площади кровли, конструктивных решений, используемых материалов, ценового периода или исходной ведомости требуется самостоятельный пересмотр сметной стоимости. Положительный вывод сохраняет силу только в пределах документации, которая была представлена на экспертизу.